Proposta di acquisto vincolata al mutuo: come funziona…

La proposta d’acquisto è il primo passaggio contrattuale nell’iter di compravendita di un immobile. La proposta d’acquisto è un contratto che vincola innanzitutto il compratore ad acquistare, successivamente alla sua accettazione diviene vincolante anche per il venditore a vendere e sancisce anche il diritto dell’agente immobiliare alla maturazione della sua provvigione. Il pericolo è quello di trovarsi a sottoscrivere condizioni più vincolanti del previsto, come quelle che si assumono in un contratto preliminare di compravendita.

Assieme alla proposta viene di solito consegnato al venditore un assegno per “bloccare l’affare” e per dimostrare la bontà delle intenzioni del potenziale acquirente.. È consigliabile concordare una somma più bassa possibile (in genere qualche migliaio di euro), spieghiamo successivamente il perchè.

La proposta deve contenere sempre

1) destinatario. Il proprietario dell’immobile.

2) identificazione dell’immobile in oggetto con i riferimenti catastali, l’atto di provenienza (rogito) e la planimetria che deve assolutamente corrispondere allo stato di fatto dell’immobile in questione.

3) il prezzo offerto dal compratore, con tutte le modalità di pagamento e le relative tempistiche.

4) la situazione ipotecaria, l’eventuale presenza di ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli.

5) le condizioni della proposta, sia i termini temporali entro i quali potrà essere accettata.

6) deve essere indicato l’ammontare delle provvigioni da corrispondere all’agente immobiliare e quando dovranno essere pagate.

7) contenere una clausola sospensiva qualora per saldare il prezzo pattuito il compratore deve richiedere un mutuo. Solitamente la frase utilizzata è “la presente proposta d’acquisto si intende subordinata all’ottenimento di un mutuo”

Quest’ultimo punto è di fondamentale importanza in caso di inadempienza ad acquistare da parte del compratore.

Infatti possono verificarsi tre casi:

  • L’’affare va a buon fine e non ci sono ripensamenti, le parti si incontrano per perfezionare la compravendita.
  • Inadempienza del venditore all’obbligo di consegna, matura il diritto del compratore al rimborso raddoppiato del valore dell’assegno conferito al momento della proposta.
  • Ove, invece, sia il compratore a non poter adempiere, poiché la banca ha diniegato il suo mutuo, l’obbligazione del compratore a pagare l’intero prezzo non decade se egli non si è tutelato con idonea clausola sospensiva. Non decadendo tale obbligo, si entra nel meccanismo legale e sono guai.

E’ sempre doveroso condizionare l’acquisto di un immobile al buon esito della richiesta di mutuo, solo in questo modo la proposta / contratto è da ritenersi nullo e privo di efficacia, con la restituzione delle somme versate a deposito, qualora l’istituto prescelto non deliberi il finanziamento. Tale clausola andrà estesa anche al diritto alla provvigione da parte dell’agente.

Solo un buon consulente mutui può salvaguardarti sempre.